大家好，我是《旭东说房》栏目的主播：旭东。
欢迎收听《旭东说房》第63期节目。
讲起买房，普遍来说大家比较关心的大概有三个点：地段、价格和配套。
然而，对于家中有学龄孩子的购房者来说，另外有一个考虑的要素，比这三点更为重要，那就是：学区。
一直以来，在大家的观念中，学区房中的“学”往往指的是小学和中学，但最近的一个热点事件，却似乎从教育改革层面拓宽了“学区”的范围。
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从美股红黄蓝的崩盘
分析深化学前教育改革的原因
11月15日晚上7点，国务院下发了《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》（以下简称《学前教育改革意见》）。
整个意见稿很长，但最核心的诉求概括起来有两点：
一点是，民办幼儿园一律不准单独或作为一部分资产打包上市。
另一点是，上市公司不得通过股票市场融资和投资营利性幼儿园，不得通过发行股份或支付现金等方式购买营利性幼儿园资产。
意见发出当晚，在美国上市的民营学前教育巨头红黄蓝，在美股市场遭遇重挫。
开盘前股价大跌23%，开盘9分钟，更是直接上演大崩盘，跌幅最深达59.76%。因为跌得太惨，盘中两度触发“熔断”紧急停牌。截至收盘，市值蒸发约18亿人民币。
那么，国务院为何会出台这样的规定。
分析原因，主要有两点：
第一，二胎及政策红利导致资本热潮，而过度利润驱动的教育可能引发一系列社会问题。
对于民办教育来说，2015年是一个相当重要的转折年。
这一年的12月27日，十二届全国人大常委会，通过了《关于修改人口与计划生育法》的决定，二胎全面放开，新法于2016年1月1日起正式施行。2017年，全国新生婴儿数为1758万人，二孩占比超过50%，2019年，将迎来适龄儿童入园的高峰。
2017年9月1日《民办教育促进法》也正式施行，新法中，国家允许开办“营利性民办学校”，允许收费按照市场调节，学校自主决定，办学者可以获得收益。对政策和市场格外敏感的资本，嗅到了民办教育蓝海的气息，开始发力。
由此开始，资本热潮汹涌，最为典型的例子，就是跑到纽交所敲钟的红黄蓝。
资本逐利，民营教育无序扩张，品质难以有效把控，这也是2017年11月爆发红黄蓝虐童事件的诱因之一，国家这时发现如果不对民办教育进行规范和限制，耸人听闻的“虐童事件”，难保不会再度出现。
第二，购房压力增大，生育成本高，导致生育率低迷。
伴随着二胎的全面开放，中国的房价同步地迎来了新一波的上涨，刚需和改善购房的成本大幅增加，同时，学前教育存在的供给不足、资源分配不均、教学质量不高，也在一定程度上压制了生育的意愿。
生育政策放开，生育率并没有得到较大的提升，低迷的生育率，难以再造人口红利，想要提高生育率，必须从解决老百姓最实际的问题出发，一方面稳定房价、健全社会保障制度，另一方面降低学龄儿童的教育成本、提高教育质量。
从以上两点分析中，我们可以看出，对老龄化社会的忧患倒逼生育政策的改革，生育政策的改革倒逼对学前教育投入的加强。
国务院在这个时间点，下发《学前教育改革意见》，无异于是为即将到来的2019年的“入园潮”做准备，通过为学前教育减负，增强市场信心，促进生育率的提升。
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绍兴学前教育现状
小区配套幼儿园比列亟待提升
在《学前教育改革意见》的文件中还规定了，“到2020年，全国学前三年毛入园率达到85%，普惠性幼儿园覆盖率达到80%”，“要把发展普惠性学前教育作为重点任务，结合本地实际，着力构建以普惠性资源为主体的办园体系，坚决扭转高收费民办园占比偏高的局面。大力发展公办幼儿园，充分发挥公办园保基本、兜底线、引领方向、平抑收费的主渠道作用。”
那么，目前绍兴的学前教育情况如何呢？
其实早在2011年时，绍兴市政府就下发了一份《绍兴市区住宅小区配套幼儿园建设管理办法》，《办法》中就提到越城区范围内应按5000人口配套建设一所6班及以上的标准幼儿园。那据2018年数据统计，绍兴目前全市共有幼儿园609所，其中小区配套幼儿园130所，公办园362所，民办园（含部门办）247所，普惠性幼儿园（民办园的性质，公办园的价格）530所，占比达到87%，远超国务院提出的《学前教育改革意见》的要求比例。
尽管在绍兴的学前教育中“入园难”、“入园贵”的两大问题并不十分明显，但对于普通的家庭来说，“接送方便”却是一个尤为重要的问题，甚至是很多家庭是否生育二胎考虑的首要问题。
从上面的数据中我们可以看到，绍兴目前小区配套的幼儿园仅占全市幼儿园总数的21%，远远不能满足家长“方便接送”的需求。由于平时父母需要上班，接送的任务交给了年迈的爷爷奶奶，所以大部分家长还是会把孩子送往1公里以内的幼儿园。
所以我们看到政府此前发布了一条信息，有关《2017年-2025年越城区新建幼儿园计划》，该计划包含了33个幼儿园，镜湖（东浦街道和灵芝街道）共占了12个，包含融创绍兴壹号院旁6000多方12班制幼儿园、万科大都会和祥生金麟府旁新增一个公办近5000方幼儿园和1万方私立索菲幼儿园，以及官渡路上的龙湖金茂逸墅旁也将新增一个4000方幼儿园；
镜湖除了以上对外公布的，在11月27日，中铁建以8531元/㎡的楼面价拍得的（镜湖）曲屯路1号地块也要求配建一个不少于7500平方米且规模不少于15班幼儿园，由开发商出资并同步建设，建成后无偿移交项目所在地政府指定部门管理。
越城区其他方向比如保利迪荡湖壹号项目附近配置12班制幼儿园、恒大御景湾和武汉地产则水牌1号地块附近也配建12班制幼儿园；
城南越州府和恒大珺睿府共同配套5000方15班制幼儿园、大家映江南计划配建3200方9班制幼儿园；
皋埠碧桂园运河宸章和红星天铂项目均要求配建幼儿园
袍江两湖边宝龙世家和新城悦隽公馆两个项目配套4000方12班制幼儿园
举例了越城区，那么柯桥区未来还会有新增哪些幼儿园呢？
根据报道显示，柯桥计划3年内将新增15所幼儿园，目前对外公布的有华舍中心幼儿园、湖塘型塘幼儿园、齐贤阳嘉龙幼儿园；
在售楼盘附近的我们可以看到有在建的元垄城西区南侧的占地1.6万方24个班的中国轻纺城中心幼儿园（双梅校区），以及柯西恒宇锦园旁原华墟村地块也设置了一个占地1.42万方的幼儿园，天圣大越府项目南侧也配置了一个12班制幼儿园。
自带幼儿园的楼盘，不仅方便孩子上学，也方便家人上下班接送，而小区配套的公立幼儿园，不仅在学费上可以为家长减负，在教育质量上相对民办幼儿园也会更占优势。
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那么作为普通购房者，关于“学前教育”刚需购房的建议有哪些?
在回答这个问题之前，我们先来看一下《绍兴市柯桥区2018学年幼儿园招生工作意见》。
其中有一条特别重要的原则：相对就近入园、依次分类招生。
在“相对就近入园”这一条原则的解释中，写道：“优先满足本镇（街道）有户籍或有房产的3-5周岁适龄幼儿入园。小区配套幼儿园招生时，要在同等条件下优先满足幼儿园所在小区业主适龄幼儿入园。”
在“依次分类招生”原则中，则要求：“公办幼儿园只招收第一类对象入园，优先满足柯桥街道有户籍或柯桥街道有房产的幼儿入园，额满为止”。其中的第一类对象，具体是指：柯桥区有户籍或其父母（法定监护人、本人）拥有合法产权住房的适龄幼儿。当然在很多新小区较多的板块，比如柯西金地自在城板块、赞成香林和润泽大院板块，由于入学儿童过多，实际操作过程中，想要成功入学还要看房产证获得时间或户口迁入时间来判定，新购房和新落户的家庭都不一定能读上自己满意的幼儿园。
从文件中，我们可以看出，对现代社会来说，“学区”的定义，其实从上幼儿园的那一刻就开始了。你所购买的房子，在很大程度上决定了你的孩子在教育资源链条上所处的位置。
购买了拥有小区配套幼儿园的住宅，就可以优先入园；有房产，但所在小区没有配套幼儿园的，只能等空余名额；而没有房产和落户柯桥的，那就只能就读民办幼儿园。
所以，近期有生育计划的购房家庭，在选择楼盘时，不妨将小区是否建有配套的幼儿园作为一个重要的参考点，进行考虑，同时还要尽早办理房产证或落户。
在中国最刚性的需求并不是房子，买不了房，租房也能活。但对于无数的中国家长而言，让孩子赢在起跑线上的学前教育，是比买房还刚的刚性需求。
伴随着《学前教育改革意见》的下发，可以预见，一大波带有公立幼儿园资源的“学前教育”学区房将会成为市场新的价值点。
好了，以上就是本期《旭东说房》的全部内容，感谢您的聆听。
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