想买小产权房，先知道这些风险！解决了就能买

作者：北京京坤律师事务所


小产权房是相对于能够取得不动产证的商品房而言的。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关手续，未缴纳土地出让金等费用，不能取得房屋的产权证，有些由乡镇政府或村委会出具证明，因此有时也称“乡产权房”。


“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房屋不能取得合法有效的产权证，只有购房合同或村委会、乡政府出具的证明，其产权不受法律保护，该类房屋不能到银行办理按揭贷款。因此，购买该类房屋存在很大的风险，但是小产权房与周边商品房相比价格极低，因此对许多购房户还是有其吸引力的，但大家一定要注意存在的风险，下面我为大家分析一下：


（一）买卖合同无效的风险
由于小产权房禁止交易，其买卖合同的效力以认定无效为原则，有效为例外。区分不同情况不同处理：


对于发生在本村范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同一般认定有效。
对于将房屋出售给本村以外的人员的，如果是在试点区域取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效，如果是在试点区域范围之外，一般认定合同无效。


（二）房产转让的风险
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权，没办法办理房屋过户手续。


（三）政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。


（四）被认定违建遭强拆的风险
小产权房屋往往没有经过规划审批，没有取得用地许可，有的房屋还是在耕地上建造的房屋，严重改变了土地的用途，这些房屋可能会被规划部门、国土部门认定为违法建筑，严重影响规划实施的，可能会面临强拆的风险。


（五）房屋质量无法保证
小产权房屋由于没有相关部门的审批手续，房屋建成后，没有经过相关部门验收，同时，由于开发单位没有相应资质，房屋质量和房屋售后保修难以保证。