为何德国房价几十年保持稳定？

上一讲你已经知道了美国房地产的周期性特征和2次严重的房地产泡沫。

今天，你会看到两个更极端的情况。一个是比美国次贷危机更大的泡沫，它发生在90年代的日本。一个是几十年房价长期保持稳定，它发生在德国。

一、 日本的大泡沫从何而来

日本经济泡沫是多方作用的结果，我们一点一点来说。

（一）城镇化

第1点是城镇化。从20世纪50年代开始，日本工业化带动经济持续的高速发展。期间，居民收入提高，农村人口不断流入城市，以及二战结束后的“婴儿潮”来袭、叠加市场对于房价上涨的预期等多重因素的共同推动下，日本迎来长达40多年的房地产大牛市。

文稿区有个图，你可以看到，从1960年到1991年的31年里，日本6个主要城市的平均房价最高涨了80倍不止，特别是在1986年到1991年5年的时间房价进入高速上涨阶段。

（二）政府降息，国际热钱蜂拥而至

第2点，是日本发展后，日元对美元大幅升值，为了避免日元升值资金外流，政府连续降息、加大对房地产和基础建设的刺激，为巨大的泡沫形成奠定了基调。

（三）银行鼓励

第3点，当时银行提供给企业的贷款额度主要是看企业名下有多少房地产，相当于变相鼓励企业购买房地产。本来说好了要一起做实业的老板，获得贷款的时候，看到地产和股市疯涨，忍不住又将贷款的钱拿去购房、买地、炒股票。为房地产和股票市场泡沫的膨胀推波助澜。

（四）影子银行等金融机构

第4点，还有影子银行等金融机构看到房地产有利可图，资金也源源不断地流入房地产，加速房地产泡沫。

可以说，上面4点都在不停地制造泡沫。最终，日本政府在楼市和股市双重泡沫下，同样通过上调基准利率，控制房地产的融资规模等手段去主动刺破泡沫。

此时，国际资金觉得风险来了，没什么钱赚了，开始不断撤退出逃。而对于企业和个人来说，利率提升以后，房贷负担开始加大，资金链开始相继断裂，纷纷违约。大量的金融机构因为拥有巨额的坏账和不良债权，相继破产。

最终，从90年代开始，日本开始了20多年的股票市场的熊市，日经225指数到现在还只是90年代高点的一半左右，房价也经过了腰斩再腰斩的局面，六个主要城市的房价为最高点的四分之一左右。人均GDP20多年来增长缓慢，有些年份甚至还是负增长。

听到这里你可能会问刺破泡沫之后，为什么日本经济一蹶不振，但是美国却能逐步走出泥潭呢？

这是因为日本缺乏人口、城镇化和经济发展等基本面的支持，泡沫后调整恢复时间长。90年代泡沫之后，日本经济长期低迷，同时，城镇化进程放缓，买房的人群逐渐减少，房屋长期处于供大于求的局面，最后日本人口老龄化也日益严重，这些原因带来了房地产有效需求的不足。

二、房住不炒，德国房价长期稳定

说完日本，我想给你介绍这样一个国家，和动辄10年涨10倍的其他国家房价相比，简直是一股清流。这个国家就是德国。德国从1970年开始截至到2018年，30多年的时间里，实际房价只上涨了11%左右，长期保持稳定的房价。这主要是因为以下几点原因。

（1）德国非常重视工业制造，发展实体经济，成就了我们经常听到的德国制造。国家对房地产相关产业的依赖较低。

（2）政府回归到房住不炒的主基调，把房地产作为社会保障，福利体系的组成部分，而不是作为支柱性产业。同时，政府通过增加税收等交易成本、高额罚款、甚至刑事诉讼严格打击市场投机行为。

（3）最后，政府充分保障居民居住需求，居民购房压力相对较小。

上一讲我们已经了解了房价为什么上涨、房地产泡沫从何而来，以及如何刺破泡沫。这一讲，我们又额外知道，警惕房地产泡沫应该注意这些方面。

根据国内专家、学者的建议，要注意3方面：

1）应当控制好汇率、利率以及首付比例的合理性，稳定性；减少流动性过剩推动房地产泡沫的风险；

2）加强对个人以及机构的监管，控制好金融机构资金以及金融衍生品过度流入房地产；

3）还应该建立长效机制，完善住房租赁以及社会保障体系，进一步促进实体经济，推动产业结构的升级。

现在你对房地产，已经有了充分的理解，下一讲，我们回到中国，借用从其他国家发现的规律，看看中国的房地产行业会是什么样。

市场有风险，投资需谨慎