本文首发钛媒体App，作者 | 石万佳
潘石屹要“跑”了？
3月11日晚，SOHO中国发布公告称，公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性（「潜在交易」），其可能导致就本公司的全部已发行股分（「股分」）作出全面要约。截至报告日期止，尚未就是否进行潜在交易作出决定，而且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。
此前，SOHO中国曾被报道称正计划将旗下核心资产“八大金刚（内地八座办公楼）”全部出售。若消息属实，属于SOHO中国的写字楼项目将仅剩位于朝阳门的银河SOHO一个，也就是说，SOHO中国正在将国内资产清空。
此次，SOHO中国又承认正在进行股权出售相关洽谈，潘石屹似乎是打算彻底“清仓”了。
3月10日早间，路透社报道称“黑石集团拟以每股6港元、总价40亿美元的价格将SOHO中国私有化，并接管SOHO中国的相关债务，有关交易细节预计将在未来几周内敲定” 。以此计算，如将SOHO中国私有化，黑石集团或需花费超605亿元，而这也将成为黑石集团在中国最大的一笔收购。
受此消息刺激，SOHO中国股价于3月10日上午开盘后迅速上涨，11时12分开始停牌。临停前，SOHO中国股价报4.1港元，涨幅高达37.58%，市值约213亿港元，而这也是SOHO中国股价自2018年6月以来的高点。
3月11日晚公告发布后，SOHO中国于3月12日复盘，股价在一分钟内上涨13.9%至4.80港元，随后有所回落，截至收盘报4.16港元，较10日停牌上涨1.46%。
股价的大幅上涨意味着公众认为SOHO中国被收购是一个巨大利好，相关分析亦普遍认为，这是一笔划算的买卖。
从价格上看，每股6港元的交易报价几乎是SOHO中国9日2.98港元的两倍。不仅如此，SOHO中国于2007年10月上市，历史最高价也仅有7.404港元，自当年11月15日之后更是再未突破过6港元。
从交易条件看，若黑石集团接管SOHO中国的相关债务，对后者而言也是一大助力。根据2019年半年报，截至2019年6月30日，SOHO中国总负债约326.83亿元，其中将于一年内到期的负债约20.53亿元，五年以上到期的债务116.92亿元；而公司同期现金及等价物只有11.5亿元，已经完全无法覆盖短债。
从经营层面看，2019年上半年，SOHO中国平均借贷成本约4.8%，潘石屹此前曾表示：“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地行业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”
事实上，自2012年转型后，SOHO中国营收和利润便开始逐年下滑。2012年该公司实现营收和净利润分别为155.44亿元、105.85亿元，而直至2018年，该公司的营收和净利润已经缩水至17.21亿元、19.25亿元。由此可知，2018年与2012年相比，SOHO中国的营收规模已经缩减了近89%，而净利润规模减少了约80%。2019年上半年净利润更是仅有5.65亿元，同比下滑了48.36%，较2012年的105.85亿元大幅缩水95%。
对于SOHO中国，或许潘石屹等股东及管理层已经失去了持续经营的能力和动力，出售对其而言可能是一种解脱。
但对黑石集团而言，这样的SOHO中国似乎并不是烫手山芋。公开资料显示，黑石集团成立于1985年，2007年6月在纽约证券交易所挂牌上市，旗下黑石基金是全球最大的房地产私募基金，有着“私募之王”之称，管理的资产总额达到5000亿美元，重点业务包括房地产、私募股权、对冲基金、信贷四类，其中房地产是黑石集团的业绩支柱——根据2019年财报，黑石集团可收取管理费的资金为1122亿美元，房地产约占46.70%。
2007年，黑石集团曾斥资260亿美元收购希尔顿，2014年开始，又通过12次交易逐步清仓了希尔顿股票，共实现约140亿美元利润，成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资。2013年，黑石集团收购了经营不善的奇斯威克园区，通过近两年的改造，将其空租率由收购前的6.9%大幅缩减至低于1%后，以7.8亿英镑的价格将出售给中投，净赚近4亿英镑。
也就是说，黑石集团有着较高的投后管理水平，收购SOHO中国后，或许能够提升其经营、盈利能力，并在一段时间后以更高的价格出售，对后者的发展及估值而言都是一种利好，而黑石集团也能从中获益，从而实现双赢。市场对这笔交易似乎也是看好的态度，SOHO中国大涨的同时，黑石集团股价也在3月10日上涨了7.79%。此外，消息还称，与黑石集团达成协议后，潘石屹及妻子打算保有小部分股份。
值得注意的是，出售国内资产的同时，潘石屹还在不断对海外进行投资。2011年开始，潘石屹夫妇通过家族信托投资了大量海外资产，先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。
长子潘瑞也成立了Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目，其中包括首个由华人主导的英国公寓品牌UNINN。就在最近，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。而这7家新成立公司背后100%控股的大股东均为香港、台湾公司，尚未能查询到实际控股人的情况。
当时有观点认为，潘石屹是在转移资产，其回复称“千万不要相信谣言，我现在拿的护照是中华人民共和国的护照。房子建在这里，我是带不动的，所以说我跑了，都是谣言。”此次私有化传闻出现后，质疑再次出现，但知名地产分析师严跃进认为，变现的可能性更大，通过私有化为SOHO中国创始人等带来了规模较大的现金流，在当前房地产市场的大环境下，类似现金流的充裕也是很关键的。
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