宅基地是指农户家庭或个人用于住宅基地而占有利用的集体所有的土地，主要有3种类型：
一是已经建设了房屋，建过房屋或者决定用于建造房屋的土地；
二是已经建设房屋的土地，建过房屋但是已无上盖物或不能居住的土地；
三则是准备建房用的规划地。
换句话说，所谓宅基地主要就是用来盖房子的土地，但是随着近些年城镇化的发展，越来越多的农村人去到城市打工，并且有的在城镇安了家，这时大量的农村宅基地及农房就出现了闲置的现象。
根据我国现有数据统计，我国闲置的宅基地占比约达到19%。而闲置情况也存在区域性的分化：比如东部地区闲置率较高，离城市距离较远的地区闲置率也偏高，还有就是平原地区的农村宅基地闲置率往往也很高。而这和城镇化的人口流动是相辅相成的。
正是由于宅基地涉及的数量之多，面积之广，因此在“三块地”的改革中（耕地主要是大力保护，建设用地主要是严格控制），宅基地被看作是土地改革的核心。
因此如何利用和盘活闲置的宅基地就成为了农村土地改革的一大议题。当前来看，对于闲置宅基地的政策规定主要有3大方面：
一是国家明令禁止城里人下乡到农村利用宅基地盖房子、建别墅。
农村不是房地产危机的转嫁地，农村也不会被打造成第二个城市。所以对于城市房地产向农村转移的说法，已被国家明确否定了。
二是利用或流转宅基地进行休闲农业、乡村旅游等建设。
但是从目前的情况来看，休闲农业及乡村旅游往往存在着千篇一律的现象，而且各地旅游条件以及基础设施各不相同，许多项目并不成功。而且鉴于闲置宅基地数量庞大，全部用来搞休闲旅游也未必现实，因此仍然有很多空置现象。
第三就是宅基地的有偿退出。
对于一些已经彻底搬出了农村的人，可以将宅基地以有偿退出的方式退还给村集体，然后获得一定的补偿。而目前的补偿主要有4类，分别是补钱、补房、分红以及养老，具体每个地方的情况不太一样。
对于宅基地的有偿退出，也是人们关注最多的。
2015年时，国家正式启动了宅基地有偿退出的试点，在全国33个区县陆续开展。到2018年底时，试点各地共腾退了宅基地14万户、8.4万亩。
比如湖北宜城，对于宅基地超面积的部分采取有偿使用，从而引导农户自愿退出多余的宅基地。而对于选择全部退出的可以得到相应的补偿。
例如云南大理，对于宅基地退出统一按每亩10万元价格补偿，而对于地上建筑及其附属物等按每平方米几十到几百元补偿不等。
宅基地有偿退出实际要解决的是2个问题：一是增加农民收入，宅基地直接变现；二是把闲置的宅基地集中规划利用，更好地发展乡村。
后来到了2020年，新修订的《土地管理法》实施后，其中规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
这可解读为2层意思：
一是宅基地有偿退出的试点从原来的33个区县开始扩展到全国。例如，山东济南的商河就推出政策，宅基地有偿退出的家庭除了可以获得拆迁补偿外，还可享受5万元的奖励金和每平方米不低于100元的购房优惠。
二是必须是在自愿有偿的基础上。还有一些朋友，因为对农村有着天然的情结，虽然已经搬到了城市，但是老了以后仍然想回到农村养老。这种情况下，要充分尊重农民的意见，如果农民不愿意退出，就不能强迫其退出。
所以，农民变成市民是一个漫长的过程，在整个过程中可能还会出现反复，所以要有足够的耐心，要花足够的时间。
我们一再说，历史的重大改革往往都是从土地改革开始的，土地放活了，制度改变了，新的生产力就会被激发出来。但是中国各地的农村情况各不相同，因此这个特殊的国情决定了在宅基地有偿退出这件事上要慎之又慎。所以，虽然当前试点已全国推行，但离全面有偿退出还有一段路要走。
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