购物中心极简常识课01/投资者视角
何谓常识？
就是几乎正确到接近于废话的陈述，通常这也是事物本质和底层逻辑；遵循常识不能确保取得成功，但至少可以避免掉进陷进，把自己埋了。违背常识而下重注造成的错误，通常难于挽回或约等于自毁。哪怕是单体购物中心的投资，动辄以数个小目标的资金量起步，即便是首富财阀都应保持足够的审慎和理性。
此篇小作文拟从投资者角度解构购物中心的本质特征。
1、对项目总体定位、招商、运营能力要求很高，讲求项目经营整体协同性，入场租户大家好，才能持续更好。
2、投资强度较大，从土建、机电、公区精装修，折算车库造价后，单位建筑面积造价至少5500+。即便3万m²小型邻里生活中心，建成达到向商家交付标准，直接建设成本将达到1.65亿元，若加上地价、财务费用以及不低于1000万元的项目招商及开业筹备费用，项目到开业日的大概率直接投入2.5亿+。
3、对建筑、动线、景观、空间、装饰、机电系统性规划设计要求很高。
4、有基本的经济规模要求，哪怕是邻里型购物中心，经济规模也不应小于3万m²，购物中心规模的上限则主要取决于城市能级、区域辐射范围、购物中心本身的战略定位、投资运营商的综合软硬实力。
PS：单体规模过小将导致运营毛利偏低，投资收益不理想；单体规模过大会显著加大投资、招商、运营风险。
5、物理形态特征多为封闭式盒子建筑，购物中心上方可以出现为数不多的塔楼，但最好没有，以减少塔楼核心筒对购物中心商业空间的不利影响。
6、退出变现渠道极其单一，退出难度很大，没有分零散售的可行性，这是值得所有购物中心投资者刻骨铭心谨记的风险提示。若没有独特退出渠道，意味数亿元起步的投资丧失流动性，这是90%+投资人的梦魇。
若为购物中心，要么机构化大宗交易，要么资本化（REITs）退出；要么长期持有成为业主方现金流平台以及基于业主方信用及项目NOI 乘以 PE倍数融资平台。
7、建设周期较长，通常需要约1-2年
8、筹开成本高，至少1000万+，筹开周期长，通常12-18个月。
9、若经营失败（有效出租率低于60%）有可能出现经营性负现金流，成为财务黑洞。
10、选址标准和立地条件要求较高，对3KM范围的基础人口及走势、城市交通、租金水平、可持续的消费力、建筑本身的城市曝光度都有很高的要求……
11、若无足够的现金流产品匹配，购物中心投资回收期很长（不计财务成本，经营正常良好的情况下需要10-16年），要求投资主体系低成本、低欲望的中长期资本，并且最好有运营成熟后（开业3-5年）退出渠道设计和安排。
12、对经营管理团队系统性专业度要求很高：方向感（定位）、节奏感（内外波动和走势）、市场反应效率、招商力、线下大消费领域的持续微创新运营力。
13、综合运营管理成本及难度均高：机电设备的高能耗，高运营管理成本，大公区面积，高审美及高品质要求，换来一年四季高舒适度的、一站式消费体验。综上，购物中心是对主动性经营管理效率要求极高的经营性资产；购物中心是综合性、一站式线下大消费的内容体验承载空间平台；购物中心投资强度大，选址要求高，投资风险高，若无资本化、机构化解决方案，几乎没有流动性的经营性不动产……理解了购物中心以上特征后，老板们，你还有信心、有实力去投资是有购物中心吗？若准备充分，财务模型OK，真有实力，也不是不可以。（谢尚伟/2023年12月6日）
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