谢尚伟：城市更新01政府需要思考的问题

城市更新01政府需要思考的问题

从1998年住房商品化改革开始到现在已经24年，房地产的持续发展20余年，实在的推动了中国城市化的高速发展的目标及结果。过去中国的不动产投资主要集中于增量；但从最近几年宏观政策导向及城市建设的实情来看，房地产开发减速已成必然，20余年来开发建设已累积了惊人的、庞大的存量。中国不动产不可争议的进入存量时代，盘活存量，升级存量，开始进入政府、企业的投资视角。 不管哪一座大中型城市，都存在一些过去被高速开发建设所遗忘、回避的老旧街区、老旧社区（类似于现代都市中心的贫民窟）；也大量存在因为环保及其他因素，把生产制造从城市中心迁出而遗留下来的，长期闲置的或被低效利用的老旧厂房、老旧园区。 消除老旧社区的安全隐患，提升老旧社区居民的获得感，保留城市的记忆，传承城市的文化，盘活闲置资产就成了当下到未来城市治理及运营者地方政府循序推动城市更新的动力。 城市更新涉及历史、文化、复杂的产权关系，底层百姓的民生，极度受限的空间环境，以及确定性的花钱（投资），但回报往往不一定是显性的、确定性的、快速的，这和政府此前房地产领域的土地整治、收储，拍卖的逻辑完全不同。因此，城市更新不仅需要钱，更需要城市运营的智慧、城市空间的审美、城市文化传承的眼光、高效整合市场力量的经济思维。因为城市更新不是简单的只做建筑空间的改造，更重要的是引入合适的可持续的内容（商业&产业&文旅），只有这样的城市更新才能活化城市，才能实现自身的良性发展和成长。比如成都猛追湾的望平巷！

城市更新之于政府的收益

1、城市形象得以提升，城市无形资产价值的累积

2、特定产业的孵化（非生产制造的产业，只能通过市场化的手段取整合）3、就业的扩展

4、稳定税源的积少成多，逐步提升

5、市民满意度提升，获得感增强

6、有效投资的增加，产生综合经济效用（GDP带动、就业促进、居民收入、消费拉动）。

7、做得好，运气好，真有实力，还可能塑造一些“城市记忆名片”。

比如成都宽窄巷子、东郊记忆，重庆的鹅岭贰厂、上海的田子坊等
小结地方政府在城市更新的过程的收益是全方位的，多渠道的，因此对于政府而言城市更新的直接投资回报（租金收益）其实不应该成为侧重考虑的点。如果政府把城市更新投资回报紧盯在资产租赁收益上，估计很多项目连立项都通不过，也可能导致中途停摆项目众多，最终什么都没有得到。

城市更新的标的类型，类型不同更新目标也不一样。

1、老旧居民区

2、老旧街巷

3、老旧厂房

4、老旧国资体系的各类建筑

老旧居民区（城中村）的城市更新：

1、整体居住生活环境提升

2、建筑外立面形象提升

3、综合安全隐患消除（消防、结构）

4、机电设施完善（电梯、消防、水电管网、线路更新）

5、生活垃圾环保化处置（清运路线、堆放转运点）

6、配套零星公共建设休闲场地建设

7、公共交通（人行、车行）优化，公共机械停车楼建设。

8、规范化物业管理机构引入
小结：属于民生工程，基本只有倒贴，没有回报，运营逻辑缺失。政府的收获在于老旧社区居民的获得感提升，城市发展的死角和安全隐患消除。

老旧街巷城市更新

1、视觉形象提升（白天&夜晚）

2、功能完善（步行、车行、停车、机电、排污、公共卫生间）

3、文化再造或回溯

4、内容、业态、店铺品味升级

小结：走文化升级、形象升级、内容升级，属于线下大消费的范畴，高度市场化，短期之内不应当追求因改造提升而租金上涨，先孵化培育，待成熟之后，租赁行情随行就市。

症结难点。

多数老街巷都是分散产权，租赁权益多半在个体小业主手上，存在定价困难，选品困难，统一运营管理导入困难，还不能给租户租金补贴，否则会助长了小业主的涨租的动力。

因此对于产权分散的老街巷的升级，多半只能先求外部形象的提升，而后求内容提升，运营管理多半只能停留在秩序维护、停车管理、保洁绿化管理、卫生间管理这些底层上，政府能做的引导最多通过行政许可审批，做出这条街业态准入及禁止性负面清单，但这也很容易引发小业主的矛盾。

业主以持有产权份额入股，构建统一的运营管理主体的难度很大，也没办法执行，商铺因因为口岸、自身物理特征（可视性、易达性、开间进深、面积差异、景观、外摆区等）差异，导致的租金估值偏差非常的大，根本无法和个体业主达成共识性的估值。即便如此，政府依然获得了城市形象提升，安全隐患消除，业态内容升级，税收贡献向好，就业机会增加等宏观利益。

老旧厂房&国资公司老旧建筑

通常产权统一，有一定的规模，有一定的时间积淀（大树、斑驳的墙体、或大或小的院落广场……），建筑形态方面多半也有一些个性，城市更新的可塑性很强，潜力很大，若找对了专业的投资运营商，成功概率很大，可实现业态、文化、经济（就业/税收）、品牌四维收益，是最值得政府或国资公司优先考虑盘活的闲置资产类别。

1、基于地段、规模、建筑形态特点，按城市、人、生活三个维度进行重新定位，选择合适的主题发展方向。老旧建筑城市更新的发展方向无非3个，产业化、商业化、文旅化。适合发展商业、文旅的项目应该交给市场化、专业化的公司去运营，因为这两者多元化2C业态良性运营所要求的市场化效率太高了，国资体系（定价困难、选品困难、效率难题）根本玩不转，多半浪费资源或浪费市场机会。国资体系更适合做传统意义上2B的产业园区，注意不要把文创产业园当作传统产业哟，这属于商旅文的范畴。

2、给予项目良性稳定经营必需的高效行政许可支持，在审查方面应该有一定的弹性、兼容性。对于一些老旧项目的现实硬件条件，若硬套现行规范，要么徒增投资成本，降低市场效率，要么根本就无法落地实现。如消防合规的认定、建筑空间增减改建、项目醒目的导示/标识系统、承租人营业执照合规办理便利。

3、给予项目在基础硬件改造投资方面的适度补贴。

外立面及灯饰工程、道路拓宽、停车系统、电力增容、供水及排污改造、燃气接入初装费此类具有一定规模，可实现社会效益和经济效益双丰收的潜力项目，最好不要采用简单粗暴的二房东租赁模式，虽然整租看起来是最简单可行的，但无疑降低了项目的成功概率，也不利于业主方（政府或国资）在项目更新改造投资后对经营价值增值持续分享。二房东不是业主，在改造层面不太可能有很大的投资决心及动力，同时二房东若遇波折（比如肆虐3年的疫情，市场导入期过长、资金出现问题……）都会加大项目稳定推进的效率，甚至有中途停摆的风险（比如某滨江路的YPJ，项目很大，理想很丰满，事实上几经波折，几易其主，多年以后仍“然并卵”）。

TIPS：以二房东模式切入城市更新项目，最终倒在了半路上的民企其实挺冤的，非常值得同情，一腔热血和理想，用自己辛苦赚来的钱，多年积累的资源、智慧和城市审美，去实现城市顽疾解决、形象的提升、内容的植入、产业的孵化，却最终没有资产产权匹配对应及投资风险对冲。稳健兼顾效率及长远效益的规模化城市更新项目，更优的合作模式是由市场化的专业运营管理单位出项目的定位策划、改造规划方案，由政府渠道（含国资）或业主方投资更新改造（作为业主方把钱花在自己资产上，没有底层风险），交由市场化专业运营公司经营，双方以经营分成的模式合作，形成利益紧密捆绑，这样才能充分调动双方的价值及效能。

拥有恒产者，做更新改造的投资，有终极动力；资产运营者和资产所有者可以分离，这样就能激活产权人即政府（不要质疑，政府就是一个城市所有资产的形式拥有者）、资产运营者（专业公司）、市场主体三者的积极性，充分发挥各自的效能，从而实现城市更新良性发展目标，从机制设计上就避免了若干年后同一项目城市更新的再次投入，并提升效率，让更新后的资产进入自平衡及价值增值的向上发展通道。（谢尚伟2022年5月15日晚上于谢家湾）