网易以19.6亿元底价竞得上海徐汇滨江商办地块，成交楼板价2.55万元/㎡，值得注意的是，6月8日，网易旗下的广州博冠信息科技有限公司同样以8.2亿元底价拿下广州天河区天河科技园高唐新建区AT0305155地块。今天就和大家聊一聊相关内容。
1、网易是科技公司、网络公司，为什么会想到盖房子，是要做房地产吗？
做房地产的可能性不大，网络和房地产属性相差实在太大，隔行如隔山，实在没办法转型。拿地盖房子可能有几方面原因：
首先，网易是大公司，如果有一幢自己的大楼可以提升企业的形象，徐汇滨江在新兴区域里算地段比较好的地方，发展前景也值得期待，尤其是环境不错，黄浦江自然景观资源。有这么一栋楼其实也是一种广告，地图上一看，有栋以自己企业命名的大楼感觉也不一样。
其次，网易业务也在扩大，又做游戏，又有线上购物等等，业务越做越大同时人也越来越多，可能现在租赁的办公楼已经不太能满足发展需求。如果办公分几个地方，在管理上有诸多不方便的地方。集中办公好管理。
最后，可能也是出于资产管理需要，购置土地，不动产是企业资产，如果运作好，资产增值可能性还是非常高的。而且自己一下也用不掉那么大面积，用来出租收收房租也是比较稳定的现金流。
2、这幅地块质地怎么样？怎么看待成交价格？
徐汇滨江主要是西岸集团在开发，区域里面定位以文化传媒和信息通信产业为核心，形成资源共享的综合商务区；以及富有特色的滨水公共活动区。而且，这幅地块在出让中要求，本地块仅引进文创、电子商务为主特色的互联网产业。排他性还是很强的，所以任何一个互联网企业拿下都不用意外。
地块位置离开黄浦江很近，前面也没有高层遮挡，中区就可以看到黄浦江，景观不错。另外，地块距离地铁11号线龙耀路站约500米，步行就能到达，地块通过龙耀路往东约1.5公里可进入龙耀路隧道到达浦东，也可通过云锦路或龙吴路进入市区。交通还是非常便利的。
当然，为了这个价格，其实出让条件里面还是有各种附加条件，所以不是那么容易拿下的。比如商业项目必须整体持有，且年限不低于20年。办公楼部分至少整体持有60%的面积，且不少于20年。如果是做酒店公寓的话，必须整体持有。
这个价格其实还是挺核算的。为什么这么说，去年1月，这幅地块北面成交一幅同样为商办性质的土地，当时是恒基兆业以22.4亿竞得，楼面价26013元/㎡。所以1年多土地并没有涨，相反还有一定的下滑。区域里面办公租金差不多一个平方5块-7块。租金回报率能到5%左右。如果建造成本控制得当的话6%以上也不是不可能。而这个回报率其实已经不低了，国际上的一些好的基金回报率也就5.5%左右。
3、今年土地市场似乎还是很平淡，下半年会不会有亮点出现？
的确，今年上半年土地出让也不多，这个月也就2幅经营性土地出让，98%的的土地都是底价或者低溢价成交，而大部分土地都是商办性质，属于“冷门”品种，关注度的确很差。今年整体基调就是这样，比较清淡的市场。
其实这点也好理解，本身市场状太就是平淡格局。房子难卖，资金回笼难，融资渠道现在也比以往窄了，融资成本在增加。大部分房企心思都在怎么卖项目，怎么回笼资金上。所以下半年土地市场的基调依然是以平淡为主。现在拿地的资金是穿透式监管，必须是自有资金，难度就比较高了。而且拿地的方式多是招挂复合，就算是拍卖方式进行，也就3家企业可以入围，不见得会把价格抬到多高。
但是个别地块还是值得市场关注的，一个是住宅土地，因为上半年经营性宅地也就成交2块，从稳定市场的角度来看，下半年应该会加快此类土地的投放。但是这些土地也会附带一些限制性条件，比如15%的自持租赁比例等等，所以高溢价的现象不会出现。
另一个就是中心区域的地块，市中心土地本身就稀缺，不管是商业属性还是住宅属性一定会受到市场重点关注。
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