最高院：被拆迁人对安置房屋的债权为特种债权,不适用诉讼时效

【裁判要旨】

《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中将产权调换的补偿安置中被拆迁人对安置房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，故被拆迁人请求赔偿损失的具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。

【案件来源】

《成都国权锦城房地产开发有限公司、成都市青羊区房产管理局物权确认纠纷案》【（2017）最高法民申691号】

【争议焦点】

产权调换的拆迁补偿中拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人导致被拆迁人主张赔偿损失时是否适用诉讼时效的规定？

【裁判意见】

最高院认为：

一、青羊房管局与国权公司于1996年6月3日签订《拆迁补偿协议》、1996年8月27日签订《017号产权调换协议》、1999年1月20日签订《003号产权调换协议》、《004号产权调换协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”的规定，国权公司将补偿安置的房屋另行出售给第三人王炯敏的情况下，相对于第三人王炯敏，被拆迁人青羊房管局有取得该房屋的优先权。同时，该法条还规定被拆迁人青羊房管局既可选择优先取得补偿安置房屋，也可选择请求解除拆迁补偿安置协议，并依照上述《解释》第八条的规定获得赔偿。国权公司在一审法院提出的诉讼请求是：“请求判令确认位于成都市××区××大厦××334.5平方米、第三层整层、第四层涉及400.49平方米，共计约2073.92平方米(该面积为房屋套内面积)的商业房屋归青羊房管局所有(具体位置以平面图载明的为准)；如前述房屋不能判决归青羊房管局所有，请依法判决国权公司对拆迁安置青羊房管局的成都市××区××大厦××334.5平方米、第三层整层、第四层涉及4OO.49平方米，共计约2073.92平方米(该面积为房屋套内面积)的商业房屋按照现行市场价赔偿青羊房管局(房屋价以评估为准)。”故一二审法院判决如国权公司在一审法院确定的履行期限内不能返还上述商业用房，则应向青羊房管局承担赔偿责任并无不当。综上，国权公司再审关于一审判决将合同效力和物权变动的效力相混淆，错误地将债权法律关系认定为物权法律关系的主张，本院不予采信。

二、案涉产权调换属于拆迁补偿安置，以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同。案涉《拆迁补偿安置协议》中不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定的情况下，该标的物具有了特定性。结合拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，《解释》将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权物权化。根据物权法理论，被拆迁人对拆迁补偿安置房屋所享有的物权优先效力可自由处分，即被拆迁人有权按照其意愿和实际情况，既可请求行使优先权，也可放弃该权利。鉴于本案国权公司已经将房屋交付于王炯敏，王炯敏亦已实现对房屋的占有，青羊房管局请求国权公司赔偿损失具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。故国权公司关于青羊房管局主张权利的诉讼时效已过的请求，本院不予支持。