花157万买了个“凶宅”可否撤销合同？法律上对“凶宅”如何认定？

近日，四川一男子通过链家房屋中介以157万余元购买了一套二手房，入住后发现竟是“凶宅”。他找房东退房被拉黑，链家称他们也是受害者，最终，只好以“故意欺诈构成严重违约”为由，向法院起诉了原房东和四川链家房地产经纪有限公司。房子对于我们普通老百姓来讲，是重大财产，一辈子可能也就只买一套房，所以我们对要买的房子，特别“挑剔”，房屋质量、装修风格、地理位置、采光、周边环境、交通是否便利，通通都要考量，对于买二手房的人来说，这房子曾经住过什么人，发生过什么事，也特别地重要，因为咱们中国人都重风水，不吉利的房子不买。男子称，这房子是他们举全家之力购买的婚房，现在因为这件事，女朋友都不来他家住了，可能终身大事都要被耽搁了。可是这事儿已经过去好几个月了，中介承诺会按相关流程对该房屋进行回购，并退还佣金，可迟迟不见动静，一定要等法院确认这房子属于“凶宅”，才履行承诺。那今天，晓律就和大家来聊聊，法律上如何认定“凶宅”？可撤销合同是随随便便就可以撤销的吗？可撤销合同是不是就等于无效合同？

一、法律上对于“凶宅”如何认定？

老王将自己的住房卖给小李，双方当即签订了房屋买卖合同。事后，小李得知老王的妻子曾在房屋内逝世，于是向法院提起诉讼，要求撤销该房屋买卖合同，理由是老王隐瞒了该房屋是“凶宅”的事实。这种情况下，小李的诉求是不会得到法律上的支持的，因为老王的妻子虽然确实是在交易的房屋中去世的，但是在居民死亡医学证明(推断)书载明其死亡原因系“衰老”，这属于正常死亡，与“凶宅”不是一回事。对“凶宅”的认定，通常以交易房屋内发生非正常死亡事件为主要判断标准，具体包括发生他杀、自杀以及意外事件等情形。在法律上，“凶宅”的外延不能肆意扩大，应当遵从普通民众的通常认知，严格限定在非正常死亡的范围内，以免苛以卖方过重的信息披露义务。反之，生老病死系自然规律，此类正常死亡为社会普通民众接受和认可，所涉交易房屋不应当认定为“凶宅”。换言之，不能仅以买受人主观心理感受判断凶宅。今天咱们说的这个四川的案例呢，交易房屋内曾经发生过小孩坠楼的事件，这属于意外事件，是可以认定为法律上所说的非正常死亡的。

二、哪些情形下合同可撤销？

根据《民法典》的规定，欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解、显失公平是合同一方当事人可以行使撤销权的五种法定情形，符合其中一条，当事人就有权请求人民法院或者仲裁机构撤销该合同。行使撤销权的期限为一年，自有权行使撤销权的当事人知道或应当知道撤销事由之日起算，在该期限内未行使撤销权则该撤销权消灭。接下来我们具体来说说这五种情形：

第一种情形是一方以欺诈的手段使对方在违背对方真实意思的情况下订立的合同。所谓“欺诈”，必须符合四个要件：一是一方故意，告知虚假事实或者隐瞒真实事实；二是使对方因此陷入错误认识，也就是说欺诈与错误具有因果关系；三是对方因错误认识作出不真实的意思表示，就是认识错误与不真实的意思表示间有因果关系；四是欺诈具有不正当性。这四个方面是环环相扣，缺一不可，互为因果。比如，咱们今天这个案例当中，原房东未尽到真实披露的义务，隐瞒了交易房屋内曾发生过意外坠楼事件的重大事实，而这一事实情况极有可能影响购房人的购房意愿。这种隐瞒，使购房人陷入了错误的认识，以为这房子没有发生过非正常死亡事件，于是购买了房子。事实上，当购房人知道发生过非正常死亡事故之后，马上就提出了要撤销合同，这个撤销的理由在法律上是成立的。这里讲一个知识点，在《民法典》当中，因欺诈、胁迫订立的合同不一定都是可撤销的，还有可能是无效的，关于这点，晓律在第三个问题当中会详细讲解一下。

第二种和第三种情形（因胁迫和乘人之危签订的合同）比较好理解，我们在这里就不讲了。

第四种情形是因重大误解而订立的合同。所谓重大误解，是指一方当事人因为自己对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，从而使一方或双方的利益受到较大的损失，或者达不到双方订立合同的目的。这个误解是要能够直接影响到当事人权利义务的重大误解，一般误解不算。需要注意的是，这种重大误解情况的出现，并不是由于当事人受到对方的欺诈、胁迫或者对方乘人之危而被迫订立的合同。而是由于当事人自己的大意，缺乏必要的知识、技能、信息或者经验而造成的。比如说，误将茅台酒当作普通白酒售卖，误将古董当作普通商品出售或购买。对于这种合同，不能与无效民事行为一样处理，而应由一方当事人请求变更或者撤销。

第五种情形是在订立合同时显失公平的。就是一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。标的物的价值和价款过于悬殊、承担责任、风险承担显然不合理的合同，都可称为显失公平的合同。比如我们常说的格式条款，大部分都是显失公平的，有的是任意加重消费者责任，有的是直接剥夺了消费者的权利，有的任意扩大经营者的权利，还有掌控最终解释权的条款，这些都是显失公平的，大家在签订合同的时候要注意。

三、可撤销合同与无效合同的区别

最后，我们来说说可撤销合同与无效合同的区别。可撤销合同又叫相对无效合同，它和绝对无效合同是有区别的。绝对无效合同就是我们在实践中常说的无效合同。无效合同通常是危害国家、公共、和第三人的利益，并且是违犯国家法律、法规的行为，所以对于无效合同，即使是当事人愿意履行其合同义务，国家法律也是坚决不能允许的。而可撤销合同是有撤销权一方当事人有权自主决定对其合同在法定期限内是否向人民法院或仲裁机构申请合同的撤销，它并不损害国家、社会公共利益或者第三人利益，体现了当事人意思自治的原则。因欺诈、胁迫订立的合同可能是相对无效合同，也可能是绝对无效合同。比如咱们今天的案例当中，买卖双方签订的“凶宅”买卖合同，损害的是一方当事人的利益，不损害合同以外的其他人或者国家利益，所以它是相对无效的合同，可以由受欺诈、胁迫的一方可以自主决定该合同有效或者撤销。这个立法的本意在于，如果未损害国家利益，适用可撤销合同制度，已经能够充分保护受损害方的利益，也能适应订立合同时各种复杂的情况。