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在一些官方表述中，房地产行业传统的发展模式被定义为高负债、高杠杆、高周转等，但这些还是围绕住宅开发销售的经营模式及策略来分析。
如果对房地产行业本身进行更宏观地分析，那么可以将传统发展模式的特征进行一些新的归纳和总结：
•第一，业态单一。房地产业态本来众多，传统发展模式下，房地产就是住宅地产。
•第二，模式单一。围绕住宅地产的模式就是新房开发销售，利润来源就是新房售价与土地及建设成本之间的差。
•第三，产品单一化、同质化。总体来看，开发商的能力主要落在资源整合及落地执行上，产品差异没有那么大，同质化程度较高，最终，对销售影响更大的是房产的地理条件、整体定位、销售能力及推盘时点。
•第四，重生产、轻运营。住宅产品销售之后交付给业主，就与房企没关系了。房企留下来的持续性“售后服务”及“售后责任”比较有限，往往就剩“物业”。利润和利益集中在销售端，这也使房企大多侧重于资源整合及执行能力，比较短期注意，缺乏运营文化及长期主义。此外，大型房企都是全国性的，在全国范围快速复制，生产制造往往偏向粗放，很难做到高度精细化。
•第五，对于房企来说，非住业务、业态、模式往往都只是新房开发销售业务的辅助。例如把商业、文化等能力作为“拿地”“勾地”“圈地”的手段，或者依政府的规划要求，不得已开发某些自持的业态（转而将其视为“成本中心”），抑或是把能力变为促销/推盘的工具（典型的是高端楼盘的住宅物业服务，以及收取较低的物业费），反正最后一切都是为了卖住宅。
•第六，收入具有“非可持续”性，。因为住宅销售掉了，又得拿新的土地，周而复始，循环往复，不能假定永远销售下去，总有一天需求会饱和。相比之下，利用一个好的资产收取租金，就属于相对“可持续”的业务。由于传统住宅地产开发销售的这种“非可持续”特征，资本市场对未来看不清，所以也不愿意对未来的现金流及利润进行估值，只看企业眼前的利润，配以较低的市盈率倍数。
•第七，资本密集。新房开发不是普通的制造业，而是一种非常“重”的固定资产形成，需要大量的资金、资本支持，这就使房地产高度依赖金融体系，需要金融体系给予资源。
在一个房地产行业蓬勃发展，占国民经济很大比重的市场，如果没有政策约束与限制，资金势必会流向房地产，从而“挤出”实体经济所能获得的资源。在大开发、大建设时期，这是很难避免的。
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声音主播
简介：谢良鸿，清华大学EMBA，萨尔瓦多共和国驻华大使馆特邀经济发展顾问，中国管理科学研究院新兴经济产业研究所副所长，政府质量奖评审专家，财政部评审专家，浙江大学、南京大学国际EMBA校外教师，西交利物浦大学校外导师，上海交通大学产业园区研究中心人研所研究员，国家科技部、深圳市人民政府颁发的500强商学院最认可智库专家，CCTV决策中国专家智库专家委员，中国经营报中经传媒智库专家，上海报业集团鲸平台智库专家。
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