谢尚伟：街区商业常识课01/投资视角
常识就是事物的本原和底层逻辑，说出来会让人觉得近似于正确的废话，以至于常常被忽略，然后犯下大错。遵循常识，把握底层逻辑，叠加微创新才是做事，做企业，做项目可复制的方法论，脱离常识和底层逻辑创的新即便做成了一次大概率是运气。本文简要讨论街区商业投资规划；此前对购物中心已有全面论述（购物中心极简常识课1-11），街区和购物中心都属于线下大消费的载体和平台，所以在定位、招商、运营、商家、消费者服务方面的理念是一样的，底层资产估值逻辑是相通的，因此本文就不再重复此前的内容。无非购物中心的投、营、管、退难度更大，风险更大而已。
对于街区商业而言，极致产品力的打造，决定街区租售成功概率的70-80%，建筑风貌、总体格局、节点场景/景观、空间动线规划做好了，即便运营操盘团队能力不及略逊一点，这个项目依然会慢慢繁荣起来。因为街区具有外向性，城市高曝光度特征，好的街区建筑本身就是城市的风景，，自己会说话，会被智慧的生意眼光主动发现。
一、为什么开放式街区是更优解？
在商业用地上能够盖点什么产品？
1、商业塔楼（办公、酒店、商业公寓），但随着城市能级逐步下移到18线小城，这3类产品显然没有自洽的商业逻辑，投资逻辑，多半是赔钱货。即便一线城市也面临办公楼、酒店、商业公寓过剩的尴尬。
2、做大盒子购物中心：随着城市能级下行到小县城，小城消费养不起大盒子购物中心，小开发商投不起购物中心（也养不起购物中心），小商家承担不起高昂的租赁及管理成本，中心城市的大盒子购物中心投资退出都很困难，更不要说人口持续流血，老龄化加速的小城市了。
3、开放式街区。
开放式街区具有最强的普适性；街区商业几乎与人类城市文明同步发展，从公元前一直到现在和肉眼可见的未来！对城市能级没有什么要求，从18线小城到1、2线中心城市/宇宙城市，都具有不可辩驳的适应性和持续发展性。根据1-3KM半径人口成熟度，商业规模可大可小，从几千m²到几万m²根据城市能级，土地容积率，街区商业还可叠加商业塔楼组合出现，（办公、酒店、公寓、街区），相得益彰，互为依托。
一、规模有节制，专业在线的开放式街区，则具有很强的落地性。
对开发商很友好，租售两便；对投资者很友好，有独立出租的可行性；对承租人很友好，具有充分独立经营的可行性；对于消费者很友好，具有闲逛自由、惬意开放，可以晒太阳，吹自然风，看人来人往，车流红尘；对于城市很友好，夜经济和灯光指数的担当。
二、街区商业投资优势和价值
1、相对封闭式盒子购物中心而言，街区商业是全开放的“显眼包”，购物中心的商业氛围则是内敛，街区商业氛围是开放外显的。
2、城市夜间灯光指数担当，也是城市夜间公共安全的心灵守护体系，一间间街区营业店铺在一定程度上类似于“城市之眼”，给使命提供城市夜间安全心理照拂。
3、直观代表城市在地审美，城市个性，城市活力、城市风貌的一级城市界面。
4、业态兼容性和自由度极大，从零售到餐饮到娱乐到服务到培训，几乎无所不能。
5、最大程度释放店铺个性化设计各种可能，店铺老板的审美主张得到充分直观的表达。
6、和购物中心比较，投资建设成本较低，运营管理成本低，招商难度较小。7、和购物中心比较，资产退出变现的灵活度极高，具有充分散售的逻辑，全部销售，部分销售，整体持有都可以，这对投资开发商而言相当友好。
8、建筑风格、空间规划、景观创意设计的自由度极大，可以充分演绎城市和开发商的审美追求。
9、单个项目的规模灵活度高，可大可小，从5千到5万m²均可。
10、项目定位选择自由度很大，从传统商业、主题商业到文旅，从商业到产业均可承载。
11、若叠加从前到后的系统化专业能力支撑，街区商业完全可以做出极致化的场景感、优秀的商业基本面和财务报表。
12、需要运营方承担的公共运营成本较低，公共机电配置远低于购物中心（去掉了高成本的中央空调，电梯数量也更少，消防系统更简单、白天无需公共照明），业主方及运营方，若不对抗市场，不犯低级常识性、方向性错误的情况下，街区商业99%的概率可以实现正现金流；购物中心在这个方面则存在很大的风险，至少有20%的购物中心不一定能够实现正现金流。13、形态组合很自由，可以是独立街区，可以是成片底商；可以是若干单元小商铺集合，可以是小铺+BLOCK组合，还可以是街区+塔楼，产品组合类别灵活。（2023年12月21日于重庆）
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