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WeWork代表对办公空间的一些新的理解。任何人,只要来到wework的办公室就会感受到与自己所在的传统办公室的不同。过去,企业对办公空间的要求是最大化利用。但今天,人们发现通过办公空间设计可以让白领喜欢他们的办公室。办公室里开始出现一些以前不会有的东西,像是懒人沙发、乒乓球桌,免费食品也流行开来。新一代的员工对办公空间提出了不同于传统的要求,例如对共同工作、平等交流的社区气氛的期望。
现在WeWork能够根据用户的需求迅速提供“强体验、高技术的办公空间”,“让办公室跑得像业务一样快”。例如,到处要有插孔和屏幕,技术工具应当在不同空间移动而保持工作状态,个性化设置和调整的成本应当越低越好。固定的会议桌已经不合时宜,所有办公家具都应当是可以移动和改变的。
参考教材
《管理学原理》第二版 韩瑞著
《创业管理》吴何著
《战略管理》(第2版)李振福、孙忠著
《现代企业管理》(第2版)吴何著
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WeWork以破产为要挟,与房东谈判要求降低租金。据估计,WeWork明年租金费用大约22亿美元。它在39个国家有777处办公租约。如果WeWork申请破产保护,可以最多推迟三年不必支付租金,房东接受降低租金至少可以保持一定的现金流。商业地产房东现在也很困难,办公室需求下降导致租金收益减少,前景不佳。
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据哥伦比亚商学院研究不动产行业的Stijn Van Nieuwerburgh教授的计算,2019~2029年美国办公楼估值将减少45%。另据不动产服务商JLL提供的数据,2023年一季度办公楼空置比例大约20%。基于这些背景因素让,Wework的经营陷入困难,有可能无法维持。
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在受到疫情冲击的企业中,办公分享创业公司wework要算是比较倒楣的一家了,去年一年的亏损为29亿美元。今年一季度再亏损21亿美元,收入减半,还失去了1/4的客户。目前它在38个国家拥有774处共享办公空间。WeWork宣布今年将以SPAC方式上市,估值为90亿美元。2019年,它的估值为470亿美元。好在随着疫情的缓解,入住率和单价都在回升。按月租赁的租约下降到不足10%,50%的企业租期超过一年,投资人对WeWork的前景有了相对乐观的看法。
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软银出资95亿美元,获得Wework 80%的股份。公司估值则从IPO之前的470亿缩水到80亿美元。创始人诺依曼获得近12亿美元补偿。此前软银持有Wework1/3的股份,至此其总投资已经达到130美元,以现在估值,亏损严重。孙正义表示,他相信全世界的工作场所正在发生巨大的变革,而Wework站在这一浪潮的最前沿。
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Wework决定撤回上市申请,由于Uber和Wework的商业前景都引起争议和市值下滑,有报道说软银陷入了共享经济的危机。Wework被迫撤回上市申请是因为其上市招股书里面的说明引发了广泛的批评,70亿美元的估值令人难以接受,原来只是在创业投资圈中的疑问由此放大为整个资本市场的不满。商业周刊讽刺说,没想到会在招股书里面看到莎士比亚的风格。为了解决经营资金而跑步上市,结果被捅穿泡沫。创业者和前期投资人自我感觉良好,没有准备预案,陷入被动和人人喊打的狼狈境地,这是一个很大的教训。