海南省产业用地政策实施工作指引（5）

第二十八条（过渡期政策）对于产业用地政策中明确，利用存量房产、土地资源发展国家支持产业、行业的，可享受在一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策的情形，现有建设用地过渡期支持政策以 5 年为限，过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体和规划条件的手续时，除符合†划拨用地目录‡的可保留划拨外，其余可以协议方式办理，但法律、法规、行政规定等明确规定及国有建设用地划拨决定书、租赁合同等规定或约定应当收回土地使用权重新出让的除外。产业用地政策对‚暂不变更‛的时限没有明确规定的，时限及后续管理可参照国土资规“2015”5 号文件执行，或由地方自然资源和规划主管会同相关部门制定实施细则，但时限起算时点应在设定过渡期政策相关文件有效期内。自然资源和规划主管应当做好相关起算时点和过渡期时间跨度的备案管理，过渡期临近结束时，应当提前通知存量房产、土地资源的使用方，掌握其继续使用房产、土地资源的意愿，做好政策服务。期满及涉及转让需以协议方式办理相关用地手续的，按†协议出让国有土地使用权规定‡和†协议出让国有土地使用权规范（试行）‡办理。
第二十九条（土地价格评估）依据†国有建设用地使用权出让地价评估技术规范‡（国土资厅发“2018”4 号）的规定，政府在供应产业用地前应依据土地估价结果和产业政策综合确定底价。产业用地价格评估应遵循出让地价评估技术规范，至少选择两种方法，且须包括收益还原法、市场比较法、剩余法中的一种方法，以及成本逼近法、公示地价系数修正法中的一种方法。对于存在可比交易实例的，宜首选市场比较法评估。对于缺乏市场交易的，可从同类产业的客观运营收益中剥离出土地收益，通过收益还原法评估地价。对于尚无明确收益资料的新兴产业用地，可通过相同或类似产业的投资分析资料等分析预测其正常收益，合理分配评估方法权重确定评估结果。对于国家予以政策扶持的产业类型，应遵循区分市场定价与政策优惠的原则，评估该类用地的正常市场价格后，综合考虑产业政策予以修正，确基于相关政策约束下的参考价格。
第三十条（土地供应价格的确定）在新一轮产业用地基准地价标准出台前，重点产业园区内主导产业的基准地价，可按照相对应土地用途现行基准地价的 60%确定;总部经济项目和有重大产业带动作用的大型游乐设施及配套主题酒店、信息网络、新兴信息技术服务、互联网产业项目，申请使用商服用地的，其基准地价可按现行商服用地基准地价的60%确定。经省招商工作联席会议审议通过的具有重大产业带动作用的产业项目，还可结合全国工业用地最低价标准，由市县政府按照集体决策方式确定产业用地出让起始价和底价。本省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应†全国工业地出让最低价标准‡的 70％执行。按比例计算后低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的，应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。依据†国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见‡（国办发“2011”38 号）的规定，农产品批发市场用地作为经营性商业用地，应严格按照规划合理布局，土地招拍挂出让前，所在区域有工业用地交易地价的，可以参照市场地价水平、所在区域基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价。依据发改综合“2018”1465 号文件的规定，对使用‚四荒地‛及石漠化、边远海岛建设的乡村旅游项目，出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和的原则确定。
第三十一条（使用集体建设用地的情形）产业发展允许依法依规使用集体建设用地，按照†海南省集体经营性建设用地入市试点办法‡执行。05 产业用地管理要求
第三十二条 （土地供应前臵条件）依据†国土资源部发展改革委 科技部 工业和信息化部 住房城乡建设部 商号）文件的规定，对政策允许将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前臵条件的，设臵供应前臵条件时，市、县自然资源和规划主管应当商请提出供应前臵条件的部门，书面明确设臵土地供应前臵条件的理由或必要性、适用要求、具体内容表述及条件履约监管主体、监管措施、违约处理方式等市、县自然资源和规划主管认为相关前臵条件不影响公平、公正竞争的，可以予以设臵。在制定供地方案和签署供地文
件时，除将相关内容写入外，还应当将提出前臵条件部门出具的上述书面文件作为附件一并收入，并在向土地供应集体决策机构汇报时专门作出说明。市、县自然资源和规划主管应会同相关部门落实国土资规“2015”5 号文件将项目用地产业发展承诺书作为签订土地供应合同前提条件的规定，提醒提出关联条件部门监督承诺书履行情况。
第三十三条（产业用地使用权转让）依据†国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见‡（国办发“2019”34 号）的规定，将买卖、交换、赠与、出以及司法处臵、资产处臵、法人或其他组织合并或分立等各类形式导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合†划拨用地目录‡的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合†划拨用地目录‡的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。依据†国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见‡（国办发“2019”34 号）的规定，以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。