第二十六期：4年撒出2000亿 | 孙宏斌买出一个地产王国（下）

上集我们说到，孙宏斌4年时间动用超过2000亿资金，买出一个地产新霸主。也提到市场对孙宏斌大手笔并购的关注和不解。

比如：他哪来那么多的钱，以及他为什么要这么大手笔的并购，又为什么敢这么大手笔的收购。

今天，我们继续分享孙宏斌的故事，以及融创中国2000多亿大并购背后的逻辑。

首先是，孙宏斌哪来那么多的钱。孙宏斌自己的答案是：都是卖出来的。

具体说就是，融创并购的项目，都是可以快速变现的项目，这种快速变现的能力，让融创有了源源不断的资金。

比如，最新收购的环球世纪项目，交易完成后，融创将拿到成都、武汉、长沙、昆明等共计18个目标项目，总建筑面积3071万平方米。其中，可建售面积2700多万平方米，约占总建筑面积的90%。

这其中的绝大部分的，都是可以马上销售变现的。

包括全球最大的单体建筑新世纪环球中心，光是物业费，一年就能收到大约1.6亿，地下停车费也超过4000万，都是绝对优质的资产。

所以，孙宏斌只需要注入一笔过桥资金把项目盘活，就能获得一批现成的可售楼盘、一大批便宜的土地储备。

包括对万达文旅项目的收购，让孙宏斌敢出手的，也包括项目本身的变现能力。

按孙宏斌的解释，融创收购万达一共花了将近440亿，但融创接过来之后，已经销售了将近1600亿。

孙宏斌一向兵贵神速，只要看中的项目，就马上敲定并购协议，而且往往这边法务还在谈细节，融创的营销团队就已经开进项目现场，接手楼盘开始销售。

孙宏斌这边并购的钱还没付完，那边项目回款就开始进账。比如：

万达交易的当天，融创将第一笔150亿资金打到了万达账上。

但这背后是：融创在这个交易正式交割之前，就已经提前进场卖房了。借助其强大的销售团队，到项目正式交割时，融创卖房账上已经有将近300亿现金，比他付给万达的第一笔并购款还高。

从万达、到泛海、再到环球，孙宏斌并购的几乎都是拥有大量可售项目、只是资金链出现问题的优质资产。

他收购盘活的办法就是，马上让这些项目销售，变成钱。

某种程度上，这让孙宏斌几乎就是在用这些被收购公司的钱去收购这些公司，并以此形成良性的循环。

这就像融创是中间商，低价打包买入大批资产，然后分拆零售，赚取差价，并保留自己需要的部分。

能快速把收购项目卖成钱，让孙宏斌的现金流很好。由此，他还自己实践出一套独特的财务风险管理策略——不怕负债率高，净资产低，只怕销债比不好。

债销比是什么意思呢？

就是销售额与债务的比例。这个比例控制好了，现金流就安全，公司就能货如轮转。

也就是，即便你的净资产只有10亿，只要你一个月可以销售200亿，那你就不怕去负债100亿甚至150亿。因为，销售的200亿回款足够支付你100或150亿的负债，而且你的现金周转依然是安全的。

孙宏斌说，在这个行业里面，销售额和负债的比例大于1就没有风险，而融创的销债比已经超过了1.5到了2，所以他认为，融创是没什么风险的。

强调销债比，善于让并购公司快速变现，这都与融创强大的销售能力与关。

孙宏斌是天生的销售员。他毕业后第一份工作就是销售，而且入职几年就成了联想全国的销售总经理。

后来他把这套能力复制到房地产业，在他的治下，销售不是问题，融创至今也没出现过年销售额低于预定目标的情况。

常有人问孙宏斌有什么后台，可以这么快的扩张，可以这么大胆的用钱，这个问题的正确答案，可能就是他的销售团队。

因为可以销售的快，所以资金回笼快，资金回笼快，孙宏斌就可以3个坛子2个盖。

但这依然有风险，那就是，万一某个时间销售快不了怎么办？

为此，孙宏斌给自己拴了第二根保险绳：丰富借钱的渠道，融资的工具。

2016年，融创负债总额为2577.72亿元；到2017年，其负债总额就暴涨到5624亿元；到2019年上半年，其负债总额已经达到7906.22亿元。

高居不下的负债率背后，是愿意给孙宏斌借钱的人越来越多。

2015年大扩张之前，融创才3家主要往来银行，而今，融创至少已经有12家主要往来银行：中国银行、农业银行、工商银行、建设银行都是它重要的资金来源。

 

除了银行，孙宏斌手中还有很多其他的融资工具。

比如，通过上市公司进行股权融资、股权质押；一级市场上，在国内可以通过信托融资，在国外可以发公司债。2019年以来，融创仅仅通过发行美元优先票据，就累计融资高达30多亿美元。

 

在大家都说融资难的2019上半年，融创依然新增借款超过1300亿元，比2018全年的额度还要高。

前乐视影业CEO张昭因此说，孙宏斌的财技非常高，一般人上10个MBA也学不来。

当初通过质押股份给平安银行、再买入融创股票，孙宏斌就赚了超过150亿。

然而这也还是有风险。

如果房地产市场真的出现系统性问题，无论是销债比，还是融资，都会无济于事。而且会盘子越大，借得越多，死得越快。

这就说到了市场对孙宏斌的第二个疑惑：他为什么敢、以及为什么要，这么大手笔的扩张。

答案是，孙宏斌依然看好房地产的未来，但他不认为房地产的未来属于中小开发商。

他不认为还会像过去那样爆发式增长，但他也不相信中国的地产会崩盘。

他不认为地产还会爆炸式增长，但他相信巨头公司、头部企业依然在未来有很好的机会。

2014年，房地产业进入了所谓的“白银时代”，白银时代的典型特征就是：巨头公司不断抢占市场，中小企业从拿地到融资到销售，都面临着巨头公司的垂直打击。

也就是，未来的市场，将是巨头公司吃肉，中小企业可能连汤都喝不上的新局面。

孙宏斌早早的就看到了这个趋势，而当时的融创，销售能力、运营能力、现金流控制力都很好，唯一小的就是规模。

于是，通过并购抄底优质资产，快速做大，就成了他的必然选择。

今年11月5日，在民生银行不动产金融年会上，孙宏斌说：“房企的主战场已从抢增量转到抢存量。”谁有资格抢存量呢？答案还是头部企业。

市场估计，5年后，排名前5的地产企业要占到整个行业市场30%左右的份额。

假设5年后商品房销售额仍然是15万亿不变，30%就是4.5万亿，那也意味着，排名前5位的房地产企业，将实现平均每家9000亿的销售额。这就是，头部房企要把一批中小房企的份额给抢过来。

因此，要么成为头部企业，要么被头部企业并购，成为很多房地产企业必须做出的选择。

而孙宏斌的选择就是必须买买买，快速做大。

所以，孙宏斌看上去势不可挡的扩张，是主动，但也有被动的成分。融创必须做大，才能真正安全。

数据也应证着孙宏斌的判断：

今年以来，已有将近500家中小房地产企业破了产，而他们的土地，他们的项目，都被更有实力的公司接走了。

人们常说一句话，机不可失，失不再来。

中国房地产行业的现状就是：孙宏斌如果不趁机快速做大，那融创中国或许就永远没有做大的机会了。这，大概也是孙宏斌快速扩张最大的动力和最大的压力了。

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