租客洗澡意外身亡，房主判赔110万，房东损害责任和安全义务你知道吗？

近日，上海租客郭某在出租屋内洗澡时死亡。郭某家属将房屋所有人刘某、王某和二房东严某告上法庭，要求他们赔偿郭某157万余元，根据公安出具死因鉴定意见，认为郭某因电击致死的可能性很大，房主刘某王某辩称：在出租房屋时并未安装热水器，但法院推定被告刘某王某，作为房屋所有人即为电热水器的安装者，法官表示：本案中刘某王某作为房屋所有人，热水器的安装者，负主要过错共同赔偿110余万，二房东严某对安全隐患未尽到注意义务，应承担次要责任赔偿31.5万元。

由于我们还没有看到生效判决，不能对其中具体的原因和来龙去脉进行一个还原。但是就这个事情，还是想给大家分享一下其中涉及到的一些法律问题。

第一个问题，房东对租户的损害承担法律责任，是以什么作为评判标准的，简单来说，房东存在过错，租户有受伤害或者受损害的结果，房东的过错和租户的损害结果有因果关系。那么这里面，就涉及到证明的问题。

首先，房东存在过错的证明。这主要看什么呢？要看房东是不是对房屋的安全尽到了注意义务，比如说购买的电器是不是有质量保证，是不是存在安全隐患，比如对有特殊要求的电器或者设施设备，是不是尽到了一个安全使用的告知义务，再比如房东是不是有违规的拆改建行为，是不是违规牵拉电线，违规改造消防设施等等。回到这个案例中我们发现，房东刘某是辩称房屋出租时没有安装热水器，但是法院最后为什么推定了他是热水器的安装者呢？我想，一定是他在举证过程中没有能够证明这个房屋出租时没有安装热水器。而作为二房东，严某对于安全隐患没有尽到注意义务。也就是说，严某在将房屋出租给死者郭某的过程中，对于热水器与插排连接这种比较明显的不规范的用电常识没有进行排除，也没有做好安全告知，所以认定，他作为房屋的直接出租方，也要承担一部分责任。

第二，租户有损害结果，这个比较好理解，就是存在受伤、死亡、财产损失等，也相对比较好证明。第三，因果关系的证明。比如本案中，公安出具的死亡鉴定意见，死者郭某死于电击致死的可能性很大，加之勘察现场的结论，以及热水器连接插排这样一个用电隐患，综合去认定死亡结果和房东过错存在因果关系。所以我们看到，证据很重要。这就给我们一个启示，在合同履行过程中，一定要注意留痕，保留好我们履行合同的证据。

第二个问题，也是大家比较关心的，就是关于房屋租赁合同怎么签。其实听到这里，很多听友就要问了。看到网上说，签一个免责条款不就行了么。敲黑板划重点了啊，免责条款不但不一定能够免除安全注意义务，还有可能导致免责条款无效。有些房东为规避责任，可能会在房屋租赁合同中写下规避责任的条款，比如“房屋出租后，因为安全隐患等原因造成人员伤亡、财产损失的，出租人不承担任何责任”，这样的条款极有可能是无效的。民法典第五百零六条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

所以说，我们在合同签订中，约定安全责任是没问题的，但是不要签成霸王条款或者无效条款。比如我们可以区分责任，明确房东提供了什么设施设备，提供时的现状是什么，已经对租户进行了安全使用的告知，如果使用过程中，因为不当使用发生安全事故或者造成损失，由租户负责；还有，比如我们可以约定除了房东交接清单上提供的设施设备家具家电外，租户自行购买、添附的，由租户承担安全责任，如果因为租户购买、添附的家具家电、设施设备导致给房东造成损失的，还应当赔偿。再比如，双方可以约定谁来承担房屋内设施设备、电器的维修责任。这些约定都是有利于双方明确责任承担的。回到这个案例中，如果当时在合同签订过程中明确约定了交接的都有哪些家具家电设施设备，房东刘某王某也就不会无法证明当时房屋出租时没有电热水器了。

好了，今天的分享就到这，感谢收听，期待下期见。