前不久接到一个咨询。朋友小C为了孩子就近上学，购买了一套位于北京市丰台区的住宅。但是却遇到了户口老赖，过户后拒不迁出户口。其实这个问题近些年大家关注的也越来越多，所以今天就借着这个话题，和大家聊一聊，我们怎么处理户口老赖的问题。
先来给大家介绍一下具体案情，朋友小C购买房屋的时候，卖方告知了这套房子里有他孩子的户口，于是小C明确表示，我买这套房子就是为了就近上学，所以需要你尽快把孩子户口迁出去，方便我后续迁入。房主呢也表示了，过户后3个月内一定迁出。双方在中介的撮合下，最终达成了一致。而中介提供的房屋买卖合同上也明确地约定了，如果没有按时迁出户口，将按照房款的日万分之五支付违约金，直至迁出。
买卖过程一切顺利，但是当过户后3个月时间到了。卖方还是没有把户口迁出去。理由是，自己与前妻离婚了，孩子户口迁出要获得前妻同意，但是前妻不能给签字。小C和他沟通无果，一怒之下将卖方告上了法庭。最后的结果是，卖方向小C支付了几万元的违约金。在这个过程中，法院根据卖方的要求，调减了违约金的额度，理由呢，是小C并没有实际损失。
接下来，我将通过复盘这个事情的方式，和大家聊一聊遇到这种问题，我们应该采取哪些避坑的措施。
首先，我们要知道，就是户口迁出这个事情，法院没有权利直接判决，也没有权利去强制执行的。所以买房时，尤其是对落户有需求的购房者，我们首先要去看当地公安机关是不是有这样的强制迁移政策。我们看到，现在咱们很多省市已经有一些公安机关出台了户口强制迁移的政策，包括北京，在去年6月份也是出台了一个《关北京市公安局关于印发户籍派出所设立公共户工作规定(试行)的通知》，通知里对户口老赖给出了解决方案，就是要求北京全市每一个户籍派出所原则上要设立一个“公共户”，那么再遇到户口老赖，买家可以向派出所申请“强制迁户”，也就是申请“将本房滞留户口人员迁入‘公共户’”，原则上公安机关自受理之日起35个工作日就可以完成办理工作了。所以，如果公安机关有政策，我们只需要根据自己对于落户时间的需求去安排购房进度即可。但是我们要知道，法院是不受理迁出户口这个诉讼请求的。
那我们该怎么办呢？这就是咱们要说的第二点，如果当地公安机关没有相关政策，那么在买房时我们就要在合同里做好约定了。法院一般对于双方就户口迁出违约责任的约定，是认可约定的效力的。所以还是要在合同中，对户口迁出的违约责任进行明确约定。但是怎么去保障我们买方的权益呢？
首先是明确迁出时间。我们看到小C在合同里其实是明确约定了一个户籍迁出的期限的，3个月。但是他忽略了证据的保存。什么证据呢？就是咱们对于卖方关于户口迁出承诺的一个沟通过程，比如他单方承诺，这个事情我没有问题，很快就可以迁出去。为什么要保留这个证据呢？这个将在他违约时，对双方责任是有一个认定的，比如你卖方是不是为了卖房而欺骗买方，或者买方是不是尽到了一个调查了解的责任，这样法院就可以对双方就迁出时间的约定做一个是否合理的判断，也可以对卖方违约责任做一个认定。
再者，是违约金的约定。在进入诉讼程序后，法院可以依当事人申请酌情予以降低违约金的数额，但是要结合违约金的具体数额、违约人的履约情况、违约原因、主观过错程度以及给守约方造成的损失等综合判断。那我们回过头看小C的合同里，违约金约定的很明确，但是一个格式条款，加之小C没有举证证明自己有实际损失，也没有证明对方有过错，所以，法院采纳了卖方关于违约金过高要求调减的一个请求。
那么给我们的启发是什么呢？首先，如果是格式条款中约定了户口迁移的违约责任，那么建议双方对违约金做一个特别的约定，比如格式条款中写日万分之五的违约金，那么我们在特别约定里就写，经双方协商一致，调减降到日万分之四，这样双方已经有一个协商调减的过程，这样的话，违约方再到法院去申请违约金过高，理由就没有那么充分了；另外，最好呢是拿出一些实际损失的证据，来辅助证明违约金不高，比如你不能迁出户口，我不得以去了更远的地方上学，或者我没有上成这个学校的证明，这样对于法官认定卖方违约责任会更有利一些；再有，前面提到的保留沟通过程的证据，来辅助证明卖方的一个过错程度，这都有利于保证违约金不被调减的。
除此之外，如果我买这个房子就是为了孩子就近上学，或者就是为了上这个学区的学校，而不迁出户口我就没有办法上这个学校，那我们可以把户口迁出作为买房的前置条件，对应设置一个解除条款。约定清楚，由于我是为了孩子上学的，这是我买房子的根本前提，那么不能迁出户口就是一个实质的违约，我可以要求解除合同，你退还我的房款并支付违约金，这里的违约金显然就可以约定的比按日计息的违约金高一些，因为是根本违约嘛。
好了，今天的分享就到这里，期待对大家有所帮助。感谢收听，下期见。
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