男子卖房第2天出拆迁公告，状告买家和中介解除合同｜律说：契约岂是儿戏！

      今天和大家聊一个合同解除的问题。咱们先来看新闻。2021年，宁波的刘大妈与陈先生、某中介公司签订房屋买卖中介合同，刘大妈按约向陈先生全额支付了购房款200万元。几天后，双方签订了房屋买卖合同，同日办理了房屋过户手续，并约定第二天交付房屋。然而第二天，当地人民政府发布征收公告，陈先生刚刚卖掉的房屋正好属于征收范围之内。陈先生顿时觉得卖亏了想反悔，拒绝交付房屋，并将刘大妈与中介公司告上法庭，要求解除房屋买卖中介合同和房屋买卖合同。经审理后，法院依法判决驳回原告陈先生的全部诉讼请求。

      咱们来用法律的视角分析一下新闻。

      首先，买方刘大妈与卖方陈先生，在某中介公司的撮合下，签订了房屋买卖中介合同，也就是说，双方在中介公司的居间撮合下达成了房屋购买意向，也通过书面的方式确认了这个买卖房屋的合意。合同成立并生效了。

      第二，刘大妈按约向陈先生全额支付了购房款200万元，也就是说，买方刘大妈按照合同约定，履行了作为买方的主要合同义务。

      第三，几天后，双方签订了房屋买卖合同，同日办理了房屋过户手续，并约定第二天交付房屋。这个过户手续，也就是法律上说的不动产登记手续，根据我国的民法典，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。所以我们就可以得知，这个房屋的转让，从法律上讲，已经发生了效力。而至于后面说的交付房屋，其实就是一个交付使用的过程，即便不履行房屋的交付，买方刘大妈也已经成为了房子的新主人了。

      说到这里，我们就可以看出，对于房屋买卖，双方达成了一致，不但合同签了，也履行完毕了，一手交钱一手交货了。房款落入了卖方陈先生的囊中，房屋也落在了买方刘大妈的名下。这个交易其实从法律上看已经完毕了。虽然后面还有一个房屋交付，咱们刚才也说了，这只是房屋交易合同的一个附随义务，即使陈先生不交房，刘大妈也可以以房主的身份取得房屋的占有、使用和处分的权利。

      但是社会生活就是比司法考试的真题还神奇，就是这么寸，在双方过户完毕后，第二天准备交房了，这个时候，陈先生却喜提了一份征收公告，哭诉一夜亏损100万。这世上哪里来的后悔药呢？他一怒之下把买家和中介告了。可是既然是一份真实意思表示且履行完毕的合同，怎么才能解除呢？新闻里没有告诉我们为什么，我想来想去，也没想明白他能为什么。因为在民法典的规定中，合同解除的情形太有限了，包括合同双方协商一致（包括触发了合同约定的解除条件），这里显示不是；还有因不可抗力致使不能实现合同目的，这个公告显然既不是不可抗力，也不影响合同目的的实现；还有当事人一方明确表示不承担主要债务或者一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，再有，一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，显然也不是，双方都已经履行完毕了主要合同义务。

      那既然没有解除合同的理由，我们再来看看陈先生是不是可以主张合同无效呢？

      《民法典》规定了几种合同无效的情形，一是主体不适格，无民事行为能力人签订的合同无效。二是，以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，三是签订违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。四是违背公序良俗的合同无效。五是恶意串通损害他人利益的合同无效。显然，这个新闻也不涉及。

      既然也不是合同无效，咱们再来看看合同的撤销。民法典关于合同可以撤销的情形规定了四种，一是基于重大误解实施的民事法律行为，二是以欺诈手段实施的民事法律行为，三是以胁迫手段实施的民事法律行为，四是显失公平的民事法律行为。但是我看到新闻上说，法院认为房屋买卖合同成立并生效，拆迁消息流传已久且陈先生的房屋定价已将拆迁因素纳入定价范围。看来，陈先生从头至尾是清楚拆迁这个事情的，所以根本不存在任何合同可撤销的情形，最终，法院是依法驳回了陈先生要求解除合同的请求。

      实话说，这哪里是反悔，这着实是有些不讲理了。为了自己的利益无限扩大，合同可以撕毁，诚信可以抛在脑后，动歪脑筋，浪费司法资源，损人也不利己。合同解除权和撤销权是法律赋予当事人保护自己合法权益的尚方宝剑，他不是逃避责任的借口，也不是恣意妄为的理由。